法院认定禁发三套房贷款政策无法预见 判开发商退还定金及首付

　　签下购房协议当天，国务院就出台禁止为第三套房发放贷款的楼市新政，这让已经交了定金和部分首付的刘先生无力再购买，但开发商却拒绝退款。

　　昨天记者获悉，通州法院判决刘先生不构成违约，开发商须全额退款。这是楼市新政引发的解约潮中，首起判决开发商败诉的案件。

　　刘先生和妻子在怀柔区各有一套房产，今年4月17日，他又看中了通州区某楼盘的一套房子，与某开发商签订了北京市商品房认购书，约定认购这套建筑面积88.64平方米、总房款高达223万余元的房产。当天刘先生支付了定金5万元和预付款5万元，其余房款采取按揭贷款方式支付。但当天国务院便出台遏制房价过快上涨的新政策，规定对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高。4月30日，北京市政府也发布文件，要求商业银行根据风险状况暂停发放购买第三套及以上的住房贷款。

　　刘先生说，新政出台致使他无力购买该楼房，因此他向开发商提出解除合同、退还定金和预付款，但遭到拒绝。

　　被告开发商的代理人证实了刘先生的付款过程，但认为刘先生没有按照约定交齐首付款，现在单方要求解除合同、退还款项，已经构成严重违约，因此无权要求返还定金。他们认为，新政对于刘先生履约并没有任何影响，刘先生的理由不能成立。

　　法院认为，刘先生与开发商签订商品房认购合同，约定以贷款方式购买房屋，但后来北京市颁布的购置房屋政策，导致刘先生无法通过贷款方式购买房屋，这是双方在签订合同时所无法预见的，而且这一事由不可归责于双方当事人，现在合同已经无法继续履行，应予解除。据此，判决开发商返还刘先生定金和首付款共10万元。（来源：京华时报 作者：王秋实）

　　律师提示：

　　什么情况下一方可要求解除合同？

　　合同赋予双方当事人的权利义务是对等的，双方均不能随意解除合同。一方只有在有证据证明出现了合同约定可以行使解除权的情形，且其向相对方行使了通知义务，并已给予了对方合理期限时，才有权提出解除合同。否则，还需按合同约定继续履行义务。

　　《合同法》第九十三条，当事人协商一致，可以解除合同。

　　当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。

　　第九十四条，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

　　（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；

　　（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

　　（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

　　（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

　　（五）法律规定的其他情形。

　　第一百零七条，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

　　相关法律法规：

　　《合同法》

　　第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。

　　当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。

　　第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

　　（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；

　　（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

　　（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

　　（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

　　（五）法律规定的其他情形。

　　第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

　　第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。

　　本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。