|
|
 |
房产调控政策频出房屋买卖纠纷咋办 浙江高院画出一条“是非线”
|
 |
 |
|
 |
|
| 发布时间：2011.04.22 新闻来源： 浏览次数： |
| |
4月21日，浙江省高级人民法院召开新闻发布会，公布《关于审理受房地产市场调控政策影响的房屋买卖合同纠纷案件的若干意见（试行）》（下文称《意见》），并发布了5起典型案例。据悉，这是全国第一个专门针对审理受房产新政影响的房屋买卖案件的司法指导性意见。
去年以来，为遏制过快上涨的房价，国务院、相关部委及地方政府相继出台一系列调控政策。今年“新国八条”又明确对不同购房者采取限贷、限购、禁购等措施。这些对房屋买卖合同当事人签订合同、履行义务产生了直接、重大影响。浙江陆续出现了部分交易者以调控为由要求解除房屋买卖合同等诉讼。2010年，浙江法院一审受理商品房预售合同纠纷3460件，今年一季度受理960件。理论和实务界，对调控政策是否属于“不可抗力”，引起的房屋买卖合同纠纷是否适用“情势变更”原则，具体案件如何处理等存在较大争议，迫切需要明确裁判思路和法律适用的指导性意见。
自房产新政以来，浙江高院密切关注调控政策走向和对民事审判工作的影响，多次召开座谈会、研讨会、专家论证会，查阅案卷材料，走访有关单位部门，广泛听取了法官、学者、律师等法律界人士、房地产市场管理和交易主体，以及其他社会各界的意见建议，终使《意见》得以面世。
《意见》共十三条。为维护交易诚信和市场稳定，《意见》规定，调控政策一般不影响房屋买卖合同的效力，《意见》第一条就重申坚持合同自由、诚实信用、依合同履行义务原则，并明确只有违反了法律、行政法规“效力性强制性规定”的合同，才可以认定为无效。
调控政策不构成“不可抗力”
对于调控政策是否构成“不可抗力”，《意见》规定，不构成“不可抗力”，但可能构成“不可归责于双方当事人的事由”或“情势变更”。
“依据民法原理，只有同时具备‘不能预见、不能避免和不能克服’三大要件的情形才属于‘不可抗力’；但频频出台的调控政策目标指向明确，买卖双方很难说不能预见、不能避免、不能克服。”浙江高院民一庭庭长许惠春解释，由于现行司法政策对“情势变更”的适用非常谨慎，要求逐级报高院甚至最高人民法院审核才能适用，《意见》从方便当事人诉讼和便于法院审理的“两便原则”出发，将房产调控政策中的一般情形认定为“不可归责于当事人双方的事由”，也就是双方对此事由的产生均没有过错，而允许当事人解除合同，以高效解决纠纷和节约司法成本。为妥善解决个案纠纷，确需适用“情势变更原则”的，可逐级报高院甚至最高法院审核。
《意见》还明确，对调控前订立的合同中没有明确约定按揭付款，买方以受限贷政策影响而无法履约为由，请求解除合同的，法院不予支持；反之，约定按揭贷款的，如果买方举证证明其确因首付款比例提高、不能办理按揭贷款等导致其无法履约，可以解除合同，出卖人返还收受的购房款或定金，但可请求买方承担其为订立合同而实际发生的费用等合理损失。而对于调控前订立的合同确因限购、禁购政策而无法继续履行的，当事人均可请求解除合同。
规避调控的房屋买卖合同不予支持
在当前政策环境下，仍有一些当事人签订与相关调控政策相悖或有意规避相关调控政策的房屋买卖合同。对此，《意见》明确因一方当事人隐瞒或虚构事实情况，导致订立的合同违背调控政策而无法履行的，则另一方当事人可请求变更或撤销合同，并要求对方当事人赔偿因此所受到的损失；如果双方当事人均明知订立的合同违反调控政策强制性规定，则一方当事人请求确认合同有效或继续履行的，法院不予支持。
对于隐名买房者规避法律，以他人名义买房的，《意见》明确除限购、禁购等调控政策重新调整并准许其取得房屋产权外，对实际买房者请求法院确认其为房屋产权人的，不予支持。“这样规定，目的在于防范因当事人规避调控政策而引起市场交易关系的不稳定，避免因可能存在的法律漏洞导致调控政策受到冲击，以维护法律和政策的严肃性。”许惠春说。
对于房屋买卖双方当事人已经解除合同的，一些已经提供了部分中介服务的房地产经纪机构，常常与买卖双方为收取中介服务费用、报酬问题发生纠纷。《意见》规定经纪机构请求房屋买卖合同当事人支付其已实际支出的必要费用以及合理报酬的，应酌情予以支持；但对未予明码标价、虚假误导、混合标价、捆绑标价、炒卖房号、赚取差价等违规收费，不予支持。如果房屋买卖合同当事人根据合同约定，已将购房款、定金以及房屋产权证书等资料交给中介服务机构的，可要求其返还。
新政下的纠纷力争调解结案
吴某夫妇于去年3月购买李某位于杭州市余杭区的一套房屋，已支付50万元。后在合同履行过程中，贷款银行以第三套贷款购房停贷为由，决定不受理其按揭贷款申请。吴某夫妇遂向法院起诉，要求解除合同，并由李某返还已付购房款50万元及利息。李某反诉要求其支付违约金100万元。
经法院积极主持调解，双方当事人一致同意自愿解除合同，并约定由吴某、汪某补偿李某22万元，李某返还吴某夫妇已支付的50万元。双方握手言和。
这不是房产新政后法院调解的个例。截至目前，浙江法院受理的此类房屋买卖合同纠纷，绝大部分都是调解结案。
“鉴于目前调控政策仍在补充、细化，而现行法律、行政法规对调控政策尚缺乏明确定位，因此，如何依法妥善审理好受调控政策影响的房屋买卖合同纠纷，需要各级人民法院根据实际情况，平衡各方利益，努力化解纠纷。”许惠春说。
《意见》明确“调解优先、调判结合”的工作原则，力争双方当事人调解结案，促进“和谐司法”。还可委托人民调解组织或有关行业协会进行调解；对达成的调解协议，当事人可以向人民法院申请司法确认或申请出具调解书。
■记者观察■
两案判决大相径庭
法院引导诚信交易
在浙江高院发布的典型案例中，有两个购房人是几乎同时签订的合同，最终因为对限贷、限购等调控政策是否具有预见性而承担了不同的责任。
去年4月13日，张某夫妻将其位于宁波市北仑区的一套房屋以105.5万元转卖给刘某，刘某在对国家可能出台限制二套房买卖的政策风险有所预期的情况下签订买卖合同并约定按揭贷款73.5万元还款。
在支付了5万元定金后，国务院颁发房产新政，加重二套房贷的首付压力，刘某向北仑区法院起诉，请求以不可抗力或情势变更为由解除合同并返还定金。
法院审理认为，当事人根据国家一段时期内对房产交易的调控形势的分析，可以对政策变化形成合理的预期，从而适当地安排交易时间、价格，且政策出台也并未使交易无法进行、合同目的无法实现，只是增加交易成本，不符合不可抗力“不能预见”、“不能克服”的特征。双方当事人签订的合同是真实意思表示，并约定了相关条款，在签订合同时已经预见到银行放贷金额可能不足，且为此约定了由刘某补足和负责的应对措施，不构成情势变更。房产新政并非双方订立合同时不能预见的重大变化，遂判决不返还其定金。
无独有偶，外地人刘某某也在宁波市北仑区购买了一套房屋，并支付赵某5万元定金，约定余款办理按揭贷款。随着新政出台，无法提供1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的刘某某，以其非本地居民、不能办理银行按揭贷款为由起诉至北仑区法院，要求解除合同并返还定金。
法院审理认为，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，刘某某非本市户籍居民，继续履行合同不能实现合同目的，遂判决赵某返还定金。 |
| |
|
|
新闻动态
