2001年6月，刘某夫妇将一处房产做抵押，向银行贷款25万元，却未能如期归还，最终被银行告上法院。法院判决刘某夫妇归还贷款，如未按期归还，将变卖、拍卖抵押的房产。然而，刘某不但没能还上这笔钱，还向潘某借了7万元。法院裁定查封刘某抵押的房产，并张贴了查封公告。

此时，潘某的借款也即将到期。刘某夫妇称可将一套房屋卖给潘某。潘某信以为真，便与刘某签订购买协议并支付购房款13万元，将原本的7万借款转为购房预付款，再支付给刘某6万元。

2005年11月16日，永嘉法院委托拍卖行进行公开拍卖，裁定将该房产卖给他人。潘某这才发现，自己上当受骗了。案发后，刘某家属与潘某达成调解协议，于去年8月16日退还潘某5万元，其余8万元从去年起每年还款不少于1万元，直至还清为止。同日，刘某主动到公安机关自首。

法院审理后认为，刘某伙同他人以非法占有为目的，骗取他人购房款，数额巨大，其行为已构成诈骗罪。