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房屋租赁合同中“房屋结构”的理解
 
发布时间:2013.04.19 新闻来源: 浏览次数:
 

【案情】

原告吕某有门市房一间,系该街道公路南多间门面房东西走向连体并为上下楼层的最底层,内部曾设置有阁楼以及简易生活设施。 2010年7月15日,原告将此房出租给被告崔某经营361°商品,双方签有书面协议,租赁期为三年,租金为第一年17000元,第二年为18000元,第三年为19000元,协议中第四条约定:甲方(原告)负责房屋的使用维修,乙方(被告)不得改变房屋结构;第七条约定违约责任为:如有一方违约,给付对方两万元整。由于被告在开张前对所租房屋进行了装潢,未经原告同意拆除了该房屋内原有搭设的小阁楼(原用于店面看护的卧室),现在墙上留有残迹。原告得知后,与被告商谈赔偿事宜未果,故诉至法院,要求被告恢复阁楼原状或赔偿损失22660元,承担违约责任20000元。另外,原告在诉讼期间曾书面申请对所涉阁楼要求相关部门对经济损失予以评估,法院送评部门认定:“因申请人要求评估现场亦已消失,无鉴定依据,无法进入鉴定程序”,而未进入鉴定程序,由于对损失事实和无法认定的阁楼现状无法确认,故原告对恢复原状、赔偿损失的诉讼请求予以撤回。被告则认为自己因品牌经营需要,拆除了原有简单、陈旧小阁楼,增设试衣室、仓储室,但并未改变房屋结构,故不存在违约行为,要求法院驳回原告的诉讼请求。

 

【审判】

 

法院经审理认为,原告吕某将门市房出租给被告崔某经营并签订了书面协议,租赁事实清楚,租赁关系合法,应当受到法律保护。对于租赁协议中第四条“乙方不得改变房屋的结构”的条款,双方对房屋结构的理解存在偏差。本案中的出租房系多户连体门面房中的一间,被告在承租后,意欲实施破墙、揭顶而改变上述结构,客观上均不具有可能性。故租赁协议中的“房屋结构”应从双方真实意思表示和协议初衷的角度出发,理解为室内阁楼设施。这样的理解更趋于合理,也得到了以往承租人证言的印证。虽然出租房的原有状况不能完全再现,但阁楼被拆的残迹实际存在,故对被告因经营需要对该房屋进行必要的装潢并拆除原有阁楼的事实可以予以确认。被告的行为对原告造成损失,虽然损失数额无法明确计算,但是被告的行为已经当然构成违约。本案出租房的租金按照原、被告双方约定,三年的总租金为5.4万元,故违约金为2万元明显偏高,法院依照规定向被告进行释明,并酌情以1万元予以认定。

 

【评析】

 

本案的争议焦点是被告拆除出租房内的阁楼是否违反原、被告租赁协议中“不得改变房屋结构” 的约定?解决争议焦点的前提是必须正确理解协议中“房屋结构”的涵义。从专业角度理解,房屋结构包括建筑结构和内部户型结构,其中建筑结构有六种类别:(1)钢结构;(2)钢、钢筋混凝土结构;(3)钢筋混凝土结构;(4)混合结构;(5)砖木结构;(6)其他结构,而户型结构则指划分为几室几厅。但是如果对协议中的“房屋结构”单纯从专业概念去把握,无疑对本案原、被告提出了相当苛刻的要求,即要求双方在签订协议时具有专业人员的认知能力和水平,不符合日常生活的客观实际。本案中的出租房系多户连体门面房中的一间,内有阁楼及相关简易设施,被告在承租后,意欲改变专业意义上的房屋结构,客观上不具有可能性。因此,应当探求当事人的真实意思和目的,对双方关于“不得改变房屋结构”的约定理解为不得拆除室内阁楼设施更为合情合理。故被告在未征得原告同意的情形下拆除阁楼,当然构成违约,应当依照合同向原告给付违约金。

 

在房屋租赁合同等民商事合同纠纷频发的当今社会,本案提出这样一个问题:当民商事合同当事人对合同中的某些词语的理解产生歧义时,司法审判工作应当如何认定,是否需要严格依照这些词语概念在相关专业领域的特定涵义作出判断?我们认为,这个问题的回答应当区分案件实际情况。如果合同当事人一方或双方为普通百姓,由于其在通常情形下并不具备相当程度的专业知识水平和认知能力,对于合同中使用到的某些词语的理解不可避免地比较简单化和生活化,容易与专业解释存在偏差。人民法院对此类案件的的裁判目的在于解决纠纷双方的矛盾,而并非普及相关专业知识,因此这种情形下应当更多地从普通民众的立场和合同当事人的真实意思表示出发去理解把握所涉词语的真实涵义,而不应拘泥于专业领域的特定解释;但如果合同当事人均为具备相应资质要求的自然人或者单位,则另当别论。

 

 

 

 

 

   作者单位:扬州市江都区人民法院
 
 
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