2004年5月10日，陈贵以32万元的价格向宁松夫妇购买位于浦北县商业街的一幢三层房产，双方签订了房地产买卖《协议书》，陈贵依照约定当天支付了首期15万元购房款，宁松夫妇于是将房产交付给陈贵夫妇使用。2009年初，陈贵夫妇已全部支付完购房款，但宁松夫妇一直未为陈贵夫妇办理过户登记手续。

    2007年12月，陈贵以夫妻感情破裂为由，诉至法院要求与妻子离婚。2008年1月，法院判决不准离婚。2009年12月，陈贵再次向法院起诉离婚。在法院审理过程中，陈贵才发现宁松夫妇于2009年5月2日与其儿子陈小贵签订了《房地产买卖契约》，在陈小贵没有支付过任何购房款的情况下，凭此契约将属于陈贵夫妻共有的房产登记过户给了尚在读大学的陈小贵，致使陈贵在离婚诉讼中无法分割夫妻共有房产。

    律师代理思路

    在未经陈贵同意的情况下，原房屋所有人宁松夫妇与陈贵的儿子陈小贵签订《房地产买卖契约》，将属于陈贵夫妻共有的未登记的房产过户给了陈小贵，其行为是否有效？律师在代理陈贵离婚案件过程中，意识到是陈贵妻子与原房屋所有人串通，将陈贵夫妻共有的房产登记过户给其儿子，目的是为了转移夫妻共有财产。陈贵如想在离婚诉讼中分割到属于自己的财产份额，必须先通过司法程序确认《房地产买卖契约》无效，然后向房地产管理部门申请撤销房地产登记证书，最后恢复离婚诉讼，分割夫妻共有财产。

    根据律师的建议，陈贵于2010年4月30日向浦北县人民法院起诉，请求确认宁松夫妇与陈小贵签订的《房地产买卖契约》无效。

    法理分析

    一、陈小贵取得房屋的行为不属于善意取得。

    善意取得的前提条件之一是有偿取得，且以合理的价格有偿取得。《物权法》第106条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”该法条正式确立了我国物权法上的善意取得制度。

    本案中，宁松夫妇与陈贵签订房地产买卖《协议书》后，虽然未依照约定为陈贵办理过户手续，但协议书已生效，并且已将房产实际交付给陈贵夫妇占有、使用，宁松夫妇已无权再处分该房产。尚在校读书的陈小贵与宁松夫妇签订《房地产买卖契约》，没有花费一分钱就“买”到了一套房产，显然不属于善意取得行为。

    二、宁松夫妇与陈小贵签订的《房地产买卖契约》不是双方真实意思的表示，而是以合法形式掩盖非法目的。《合同法》第52条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”

    本案中，买方没有支付购房款，卖方没有得到卖房款，在陈贵起诉离婚后，明显是陈贵的妻子与宁松夫妇串通，以办理房产过户给陈小贵的合法形式达到掩盖其转移夫妻共有财产的非法目的。

    2010年7月22日，法院判决《房地产买卖契约》无效。