买房人出示的证据，开发商多不认可

　　7月27日，快报封7版报道了《南京将开打“新政退房第一案”》，昨天下午，南京市玄武区人民法院锁金村法庭审理了此案，原被告双方进行了举证“质证”，在各自亮出证据的同时，初步摆出了自己的观点，各不相让的立场已经让人闻到了买房人和开发商严阵对峙的一股火药味：买房人坚持称自己付不起首付，且三套房被拒贷，要求退房；开发商坚持要按合同办事，自己没有错，退房就要承担违约责任。

　　□见习记者 王怡径然 快报记者 尹晓波

　　回放

　　三套房被拒贷，买房人被迫退房

　　今年3月20日，买房人姬女士（此前快报报道化名许凤）在城北的中电颐和家园楼盘排了一夜队，21日早上开盘时选到了04幢603室的房源；3月26日，到售楼处签了购房合同，总房款共计1948987元。3月26日，姬女士支付了71万多元的首付款。4月10日，银行的工作人员通知姬女士首付要提高到4成以上，在又支付了17万元的首付款之后，5月17日银行又通知她是“三套房”，给予了“拒贷”。5月31日，姬女士向开发商南京中电熊猫置业有限公司递交了一份“被迫退房申请”，遭到拒绝。7月19日，姬女士向玄武区人民法院锁金村法庭递交了起诉书。

　　交锋

　　买房人出示证据，开发商大多不认可

　　提要

　　原告当庭播放了和银行业务员、售楼处工作人员的对话录音，在录音中，信贷员承认由于政策调整，拒绝三套房贷，售楼员承认之前对业主承诺一定可拿到房贷。但被告律师表示“听不清，不认可”。

　　姬女士告诉记者：“法院的传票是说8月9日开庭的，但临时通知说是双方先进行质证。”下午3点，庭审正式开始，姬女士的代理律师江苏钟山明镜律师事务所律师蒋德军一一提供了5份证据，除了购房合同、购房发票外，姬女士还当庭播放了和银行业务员、售楼处工作人员的对话录音，在录音中，银行信贷员承认了由于政策调整，拒绝了业主的三套房贷，售楼人员也承认了之前对业主承诺一定可以拿到房贷。这个录音意在证明姬女士是因为房贷办不来的原因，而选择退房的。但被告律师表示“听不清，不认可“，这不能证明通话的对方是银行的业务员，即使录音是真的，也和房屋买卖纠纷没有什么关联性，因为那是银行承诺的。而对于姬女士提供的“退房申请”及特快邮递的凭据，被告律师则表示“不是原件，看不懂”，并称“并不意味着买房人发了通告，就有解除合同的权利”。

　　在姬女士出示的3月26日签署申请银行贷款的贷款抵押合同等证据时，被告律师的质疑是：“没有任何一份上有贷款银行的签字，更没有被告中电开发商的签字。”这个也最多只能说明是买房人先期申请贷款的一部分，银行要走一个程序，和本案关联性不大，只能说明借款人将资料交给了银行，不能说明其他什么问题。

　　开发商：合同有约定，买房人：那是霸王合同

　　提要

　　被告方的代理律师也出示了4份证据，其中列举了购房合同中的相关条款，其中包括了因政策调整导致无法按期办理贷款等内容，此外签约须知上也有相关说明。原告律师则指出，这是个霸王合同。

　　被告方的南京中电熊猫置业有限公司代理律师，也出示了自己的4份证据，其中列举了购房合同中的第五条，是约定购房人在4月8日前支付完首付款，剩余的80万元作为贷款获取，也列举了合同中其他约定的第9条规定：“如乙方（买房人）无法按期办理贷款（包括但不限于银行政策调整、乙方提供资料不符合要求、信用记录不良、按揭贷款未获银行批准等），则乙方应当在收到甲方（开发商）通知之日起7天内向甲方一次性付清剩余房款。否则视为乙方未按期付款，乙方应按照本合同第五条第二项、第三项约定向甲方承担违约责任。”

　　被告律师称，这一类似的规定，也在买房人的签约须知上予以了说明，是要证明“买房人应当预测不能办理贷款的情况及后果”。原告律师蒋德军当即反驳说：“从签约须知和其他约定的条款来看，只能是开发商在售房时走的一个程序，处于弱势的买房人只能签字了事。”蒋德军说，“南京市商品房预售合同”（购房合同）对其他约定的补充协议的签订，是做出特别说明的——“补充协议与本合同具有同等法律效力，但补充协议中的内容系不合理地减轻或免除本合同约定应当由甲方（开发商）承担的责任，或者不合理地加重乙方（买房人）责任、排除乙方主要权利的，仍以本合同为准。”

　　“这就说明开发商的提前须知、附加的其他约定等，就不能把一些不可抗力的因素写进去，而让买房人来承担责任。”蒋德军说，比如类似因为房贷政策变化导致买房人被拒贷、首付提高等情况，如果写进这样的让买房人无从选择及更改的“霸王合同”中，就显然让不能预知政策变化的买房人，加重了购房的责任，这应当是无效的。买房人姬女士也很觉得受伤：“我想改合同，但可能吗？任何一个买房人去买房的话，有修改合同的可能性吗？你让开发商改，他也不会答应啊！”

　　变数

　　开发商：三套房并未拒贷，本周拿证据

　　提要

　　开发商律师表示，他们还有一份证据，是证明“三套房”并不是全部拒贷的，还有一些银行可以放贷。原告则表示，自己不知道别的银行可贷款，况且，首付款也付不起了。

　　“我们还有一份证据，要本周内才能出具。”开发商律师说，这一份证据就是证明“三套房”并不是全部拒贷的，还有一些银行是可以放贷的，而买房人是出于其他原因自己不去申请的，买房人是不愿意承担三套房的高利率，但利率也不是借款人自己决定的啊！“买房人为什么要违约？是觉得自己房子买贵了！”

　　这让姬女士哭笑不得：“原来中电开发商指定的是在南京银行贷款，既然南京银行说不能贷三套房了，我哪里知道哪家银行可以贷三套房？即使可以贷，我也付不起足够的首付款啊。”

　　由于昨天仅仅是双方的举证环节，双方并没有出现激烈的辩论场景，但一名旁听的市民表示：“显然看出开发商是很强势的，买房人很弱势。”在双方质证之后，玄武区人民法院锁金村法庭将下次开庭时间定在8月下旬，届时将正式公开开庭审理此案。

　　插曲

　　旁听一市民：

　　“我也告了这家开发商！”

　　在昨天的庭审现场上，稀稀拉拉只坐了几个旁听的人。在法院质证结束后，一名旁听的买房人朱先生倒是发话了：“我就是特意来听这场官司的，我也告了这家开发商！”说话时掩饰不住自己一脸的无奈，因为他也是一名因房贷新政而被迫退房的购房者，书面向开发商提出申请退房之后，开发商却让他按程序走、按合同办，令他最终也像姬女士一样，选择了起诉开发商，“今天过来也算是支援的吧！”

　　朱先生说，今年4月6日，他买了中电颐和家园一套118.92平方米的房源，单价14857.9元/㎡，总房款1766905元，按照合同约定，他交了3成多的首付款，共计53.96万元，其余的122万多元全部通过商业贷款来解决。但是，在申请贷款的过程中，因为自己是“二套房”，必须要付足50%的首付才能申请贷款，“让我到哪里再找20%的首付款？”一样的出于无奈，6月18日，朱先生向开发商提出了“退房申请”，结果开发商的口气很坚决：按合同办。“按合同办？我不仅要损失定金，还要承担违约责任的赔偿，想想也不合理吧？！”8月2日，朱先生也毅然选择了司法途径解决问题，向玄武区人民法院锁金村法庭递交了起诉书。

　　调查

　　碰到这类退房

　　开发商多同意退

　　“碰到这样的事，我们才不想扯上官司呢。”河西一家前期遭遇退房的品牌开发商人士言语很是低调。他说，一般碰到这样的政策性原因导致的退房事件，先不论谁对谁错，开发商都希望是冷处理，不想把事情闹大，“我们在确认买房人是因为二套房、三套房的房贷新政原因而要提高首付的，都会直接退钱退定，主要是息事宁人，你想想，买房人的钱也不容易。”

　　有业内人士说，在新政之后，确实有很多买房人因为首付提高、利率增加等原因而谋求退房之路，碰到这样的事，开发商也会采取拖延战术，一直让买房人慢慢等，要不就是答应给买房人“垫钱”，所谓的“垫钱”，就是开发商暂不收多出的首付款，作为借款给买房人，但要求在房屋交付时一并还给开发商，考虑到各种原因，很多买房人也无奈选择了这一方式，开发商不想打官司，买房人也不想打官司。